投資物件の査定
適正な価格で購入するための査定について説明します。
取引事例比較法
中古住宅や中古マンションの評価、査定などで一般に使われている手法です。対象となる不動産と条件の近い物件の取引された価格や坪単価を調査し収集し、比較をすることによって評価する方法です。この場合、売り急いだ物件や投機的な物件などは事例から排除することにより通常取引の価格を知ります。割り出した価格を比準価格といいます。適切な取引事例が見つかるかどうかで評価の結果が左右されるという特徴があります。
収益還元法
収益還元法とは、将来査定対象物件から生み出されるであろう利益から、その不動産の適正投資価格を現在価値に割り戻して算出するという方法です。日本においてはほとんど普及していないのが現状です。その理由は、日本においては不動産会社などが周辺の土地の価格等の「比準価格」を基準にして不動産会社が土地の価格を決めているからです。この「取引事例比較法」では土地の価格を決めているのはあくまでも不動産会社となります。同じマンションの同じ階で、同じ面積の部屋であっても、物件の修繕履歴などによって、将来的なメンテナンス費用にも差が生じるため、査定価格に影響を及ぼすことがあります。
原価法
例えば中古住宅物件を、現在もう一度、同じ土地に同じ条件で建築した場合にいくらになるかという再調達原価を計算してから、建築後の時間の経過により価値が下がった分を割り引くことです。これを減価修正といいますが、こうして計算し建物の現在の価値を出す方法です。
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